土地の課税について

１　土地の評価方法について

１　評価のしくみ

　固定資産評価基準によって，地目別に定められた評価方法により評価します。

（１）地　目

　地目は，宅地，田及び畑（併せて農地といいます。），鉱泉池，池沼，山林，牧場，原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は，土地登記簿上の地目にかかわりなく，その年の１月１日（賦課期日）の現況地目によります。

（２）地　積

　地積は，原則として登記簿に登記されている地積によります。

（３）価　格

　価格は，固定資産評価基準に基づき，売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

（４）地目別の評価方法

　ア　宅地の評価方法

平成６年度の評価替えから，宅地の評価は，地価公示価格の７割を目途に均衡化・適正化を図っています。

　イ　農地，山林の評価方法

　原則として，宅地の場合と同様に標準地を選定し，その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに 相当する価額を控除した純農地，純山林としての価格）に比準して評価します。
　ただし，市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地等については，状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した 価額によって評価します。

　ウ　牧場，原野，雑種地等の評価方法

　宅地，農地，山林の場合と同様に，売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

（５）路線価について

　納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために，評価額の基礎となる路線価がすべて公開されています。
　また，標準宅地の所在についても公開されています。

ア　標準宅地とは

　標準宅地とは，市町村内の地域ごとに，その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。

イ　路線価とは

　路線価とは，市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり，具体的には道路に接する標準的な宅地の１平方メートルあたりの価格をいいます。
　主要な道路の路線価は，標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ，その他の道路の路線価は，この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。
　宅地の評価額は，この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況（奥行，間口，形状など）に応じて求められます。

 

２　住宅用地に対する課税標準の特例について

（１）住宅用地に対する課税標準の特例

　住宅用地は，その税負担を特に軽減する必要から，その面積の広さによって，小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

（２）小規模住宅用地

　２００平方メートル以下の住宅用地（２００平方メートルを超える場合は住宅一戸あたり２００平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
　小規模住宅用地の課税標準額については，価格の６分の１の額とする特例措置があります。

（３）一般住宅用地

　小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。例えば，３００平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば，２００平方メートル分が小規模住宅用地で，残りの１００平方メートル分が一般住宅用地となります。
　一般住宅用地の課税標準額については，価格の３分の１の額とする特例措置があります。

（４）住宅用地の範囲

　住宅用地には，次の２つがあります。

　ア　専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地に供されている土地
　　　・・・その土地の全部（ただし，家屋の床面積の１０倍まで）

　イ　併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地に供されている土地
　　　・・・その土地の面積（家屋の床面積の１０倍まで）に一定の率（下表参照）を乗じて得た面積に相当する土地

　住宅の敷地に供されている土地とは，その住宅を維持し，またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
　したがって，賦課期日（１月１日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は，住宅の敷地とされません。
　ただし，既存の当該家屋に代えてこれらの家屋に建築中であり，一定の要件を満たすと認められる土地については，所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
　また，住宅が災害により滅失した場合で他の建物，構築物の用に供されていない土地は，２年間に限り，住宅用地として取り扱われます。

　特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。 

			家　　　　　屋												居住部分の割合														住宅用地の率
（ア）			専　用　住　宅												全　　　部														１．０
（イ）			（ウ）以外の併用住宅												４分の１以上２分の１未満														０．５
															２分の１以上														１．０
（ウ）			地上５階建以上の耐火建築物である併用住宅												４分の１以上２分の１未満														０．５
															２分の１以上４分の３未満														０．７５
															４分の３以上														１．０

 

３　宅地の税負担の調整措置

　宅地に係る固定資産税は，評価額が急激に上昇した場合であっても，税負担の上昇はゆるやかなものになるよう，課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。

（１）負担水準について

　負担水準とは，個々の宅地の課税標準額が宅地に対してどの程度まで達しているか示すものです。次の計算式によって求められます。

（２）商業地等の宅地

　ア　負担水準が７０％を超える商業地等の宅地については，評価額の７０％が課税標準額となります。
　イ　負担水準が６０％以上７０％以下の商業地等の宅地については，前年度の課税標準額を据え置きます。
　ウ　負担水準が６０％未満の商業地等の宅地については，前年度の課税標準額に，評価額の５％※を加えた額が課税標準額となります。
　ただし，上記ウによって計算した額が，評価額の６０％を上回る場合には，評価額の６０％が課税標準額となり，評価額の２０％を下回る場合には，評価額の２０％が課税標準額となります。

（３）住宅用地

　前年度の課税標準額に，本来の課税標準額（評価額に住宅用地特例率（６分の１または３分の１）を乗じた額）の５％を加えた額が課税標準額となります。
　ただし，上記により計算した額が，本来の課税標準額の２０％を下回る場合には，本来の課税標準額の２０％が課税標準額となります。　
　　 

４　農地に対する課税について

　農地は，一般農地と市街化区域農地に区分され，それぞれ評価及び課税（税負担の調整措置など）について異なるしくみが採られています。

（１）一般農地

　一般農地は，市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
　一般農地についても，負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。　

負担水準												負担調整率
０．９～												１．０２５
０．８～０．９												１．０５
０．７～０．８												１．０７５
～０．７												１．１０

（２）市街化区域農地

　市街化区域農地は市街化区域内の農地で，生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。
　したがって，市街化区域内にある農地であっても，生産緑地地区の指定を受けた農地であれば，一般農地になります。
　市街化区域農地は宅地並みの評価がされるため，一般農地と評価方法は異なりますが，課税標準額の上限を評価額の３分の１としたうえ，一般農地と同様の税負担の調整措置（上記の表）が適用されます。

５　宅地，農地以外の土地に対する課税について

　山林，その他の地目については，次の（１）または（２）のうちいずれか少ない額になります。

（1）　今年度の価格×税率

（2）（前年度の課税標準額＋今年度の価格×５％）×税率

　ただし，（２）により算定した額が，今年度評価額×２０％×税率を下回る場合には，今年度評価額×２０％×税率になります。